青岛一小区更换物业引发公共财产被侵占“陈年旧案”

中国商报/中国商网讯 （记者 石荣标）《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。当前，全国各地或多或少都存在居民小区公共区域、设施被侵占的现象，由此而引发的纠纷时有发生。

日前，青岛市市南区太平角四路18号矿泉花园的业主就向媒体举报，该小区里属于业主共有的公用配套设施和物业服务用房早已被人侵吞了，小区在开发建设过程中还存在篡改图纸、增建楼层、违法办证等多项问题，现在有人还在企图掩盖问题。果真如此吗？

位于青岛市市南区太平角四路18号的矿泉花园小区。

事发：更换物业引发纠纷

接到求助后，记者来到了青岛市市南区矿泉花园小区（以下简称小区），几位居民拿着资料告诉记者，小区是一个比较高端的多层住宅小区，容积率低，绿化率高，占地面积113亩，建筑面积81673平方米。位于青岛市的疗养区内，里面居住都不是一般人物。

小区的开发商是国有青岛益青房地产开发公司，后改制为股份公司。2013年7月31日，开发商益青公司所属的物业公司撤出，该小区陷入没有物业管理的状态，业主们无奈自掏腰包请保安看门。

此后，经过业委会遴选，青岛泛盛物业管理有限公司进驻，为小区提供物业服务，物业收费每平方米1元。2016年11月20 日，小区业委会届满，与泛盛物业公司所签订的《物业服务合同》也于2017年5月31日到期。

由于新的业委会尚未成立，物业公司的去留问题也无法决定，此时，有前任业委会和社区居委会答复泛盛物业公司，“现在没有业委会，你们先干着吧，等业委会成立后再和你们签合同，反正现在也没有业主来提这事。”

期间，泛盛物业公司协助社区出色地完成了2018年6月国家在青岛市主办的重大活动的社区相关工作任务。

2018年11月，矿泉花园小区新一届业委会产生，业委会主任为已经退休的青岛市原规划局局长迟先生，组成人员有副主任胡先生、业委会委员薛先生、王先生和曹女士等7人。

新一届业委会认为泛盛物业公司在小区的管理工作中存在问题，对泛盛公司提供的服务极为不满意，喝令离开，并另选一家名为均豪（山东）的物业公司进驻，物业费每平方米1.5元，提升了50%。给物业公司的管理费也由过去的承包制改成了酬金制。

新一届业委会的做法立即引起了其他业主的反对，他们认为，泛盛物业在当年最乱的情况下接管了小区，4年来为小区做出了巨大贡献，而且物业收费低廉，服务也不错，深得业主认可，相当数量的业主希望挽留泛盛物业公司。他们还认为，如果提升物业费提高服务水准，同等条件下，泛盛物业也应享有优先权，如泛盛不干，其他公司方可进入。在撵走泛盛之后再提高物业费让其他物业公司进驻，这是典型的欺负人。业主们还强烈反对将管理费改成酬金制。

鉴于有业主反对更换物业公司，且建国70周年大庆临近，2019年7月13日，青岛市市南区八大关街道办事处以公函的形式书面通知矿泉花园业委会，“……我街道办事处收到20%以上业主提出反对召开此次业主大会的请求……建议你委员会暂停召开业主大会。”

“业委会收到街道的通知后，不张贴，不告诉业主，不服从街道管理，执意召开业主大会。我们就到社区去质疑街道为何不制止，社区向我们出示了函件，表示街道已经发函建议暂停。我们就把通知拍了照，打印后在小区里张贴了。张贴后，他们又把召开大会的形式改成了挨家挨户入门征求意见。入户的过程是问题重重，在居民家里赖着不走，软磨硬泡，让人家支持他们的决定。当着面，人家又没法直接反对，很多业主都是抹不开面子违背自己的意愿签的意见。”张先生表示。

他说，新一届业委会上任后是卸磨杀驴，罔顾事实，泛盛的工作让业主们很满意，广大业主没有要更换物业的意思，新一届业委会处心积虑将其赶走，实际是为了掩盖即将暴露的问题。

原本是幼儿园和物业用房的地块被建成了两层六户的37号住宅楼。

焦点：谁改的规划

记者感到很不可思议，一个建设于2002年且早已投入使用的居民小区怎么会存在问题呢？有什么问题还能掩盖将近20年？

小区一位刘姓业主向记者讲述了问题的来龙去脉：“青岛益青国有资产控股公司是青岛市原第一轻工业局改制而来的，矿泉花园小区项目属于国控益青公司，是国有资产。国有益青公司在改制为私有股份公司的时候，益青公司的那一帮子人连书记、董事长、总经理、副总经理、会计等总共8个人，把改制时本不属于改制范围的矿泉花园项目，改制后调入了益青房地产公司，以各种手段侵吞了约1500万元的国有资产。因此，2017年12月，这八个人分别被判处了2年半到20年不等的有期徒刑。”

刘先生表示，虽然侵吞国有资产的人员被判刑处罚了，但是益青公司侵吞的矿泉花园小区属于全体业主的集体资产并没有被追回来。

2014年，在新老物业交接期间，泛盛物业和当届业委会发现，整个小区虽已投入使用多年，但却没有综合验收，没有竣工图；16号楼一层西户房屋原规划为物业办公用房，结果被人办下了房产证变成了个人房产；另一处规划为物业办公用房和幼儿园的地块被改成了37号居民楼；小区有25个楼座都加盖一层，其中有8栋办了房产证，剩下17栋未办理房产证；22-25号楼负一层是车库，但是却被办成了商业用房房产证，大幅提高车库价值后抵押给了银行，办出了几百万元贷款。而在该小区的规划中，整个地块的土地使用性质为纯住宅，没有商业用地，有关部门的答复也确认该小区未发现有商业用途的地下房屋。

小区居民张先生认为：“虽然16号楼一层西户的房产证最终被青岛市房管部门给撤销了，但是房子一直没有收回。物业用房和幼儿园的位置被建成37号楼之后也被他们卖了。上述均为小区全体业主的共有财产，但是都被益青公司给侵占了。改变这些规划，增加容积率，这些都需要市规划局的批准，都是谁干的？”

“新一届业委会上任以来，首先要赶走干得好好的泛盛物业公司，换上其他物业，把物业费提高了50%，一下子把小区搞乱了。放着巨额存量资产不盘活，却想着从业主那里搜刮，如果把被侵占的集体资产拿回来，整个小区至少10年或者20年不用业主交物业费。我们不明白，你迟某人是和那些被判刑的开发商是一伙儿的，还是和广大业主是一伙的？为什么维护开发商的利益？这届业委会合不合法？”一位王姓业主说。

采访中，也有多位业主表示，上述种种不正常的现象，都是在现任业委会主任迟先生担任青岛市规划局长期间发生，迟先生之所以要赶走泛盛，实际是为了掩盖自己的问题。因为泛盛物业公司通过这几年的服务，摸清了小区存在的“黑幕”。此前，一名规划局局长就因为擅自篡改规划方案增加容积率被判了15年刑罚。

业主告诉记者，划红线的部分原本是地下室，但却被加高变成了一楼向外销售。小区有25个这样的楼座，同样的房屋，其中8栋办了房产证，剩下17栋未办理房产证。

已被办成商业用房和房产证并抵押贷款的地下车库。

业委会：我们合理合法 他们胡说八道

采访中，在带领记者查看了一圈小区内存在的毁绿种菜、门前摆放的石头摆件等问题后，矿泉花园小区业委会主任迟先生和业委会成员王先生以及曹女士接受了记者的采访。

迟先生一肚子苦水，他认为，新一届业委会上任以来，都是全心全意为业主服务，没有私心杂念。他们都是高层退休人员，本该颐养天年，参加业委会是想为小区服务。他们和益青公司没有任何瓜葛，已经三次找该公司协调相关事宜。之所以要赶走泛盛，主要是因为他们存在问题。

“业主毁绿种菜、硬化、门前堆放烂石头、树生虫子他们不管等等。那家把物业用房办成个人房产证的当事人已经去世了，怎么收回那个房子？存量资产也没那么多，物业用房无法盘活，他们是误导业主产生非分之想；他们说的都是胡说八道！我们是光明磊落。而且我当规划局长期间，国土和规划是一体的，底下有两个副局长分管国土和规划，至于是谁签字变更的规划设计，到不了我这里，我不知道。”迟先生表示。

曹女士也认为，业委会的所有流程都是合理合法的，反倒是这些反对更换物业的业主在胡搅蛮缠；之所以要涨物业费是因为小区面积太大，人口太少；小区治安不好，她的汽车就被人吐了痰，划了痕。街道办事处下发的那个“暂停通知”起到了很坏的作用。

耳背的业委会委员、青岛市原二轻局局长王老先生戴着耳机告诉记者：“街道那个建议是行政命令，是违法的！居民小区自治，谁给他们的权力让他们干涉小区召开业主大会的？我怀疑街道的一些干部和物业公司之间有勾结！我们要到纪委监委去告他们！泛盛的问题，我给泛盛讲过，是你们不想干的，你要想干就参加投标，每平方收费1块的话，我就可以和你签订10年的合同，你敢不敢签？我就不相信泛盛是活雷锋，每平方收费1块，我赔不死你！”

三位业委会成员表示，那些登门入户的征求意见表都是业主真实意愿的表示，和召开业主大会一样，也是合法程序。目前，业委会已经和均豪（山东）签订了物业服务合同，业委会希望街道能够出面协助完成物业交接。

街道：已经协调处理完毕

采访期间，青岛市房产交易中心一位不愿透露姓名的官员告诉记者，对于矿泉花园物业用房被改为居民用房并办出了房产证的问题，他们在接到举报后进行了核实，当初之所以能给该户颁证是因为当初益青公司提交了虚假材料，现在该证已被撤销。至于已经使用近20年的房子，有的办了房产证有的没办的问题，这位官员表示，房管部门是根据项目进展颁发的房产证，能颁证的肯定是符合程序的。

市南区物业办张姓律师在给记者的书面答复中表示，根据《山东省物业管理条例》第六条的规定：街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。这是街道及社区介入小区管理的依据、范畴及职责，针对记者反馈的小区乱象，主要是相当部分业主对现业委会相关行为及决定不认可不信任，街道多次进行了行政指导和调解，如调解无效，将适时通过由社区组织临时业主大会对相关议题由全体业主进行一一投票解决。

在市南区八大关街道办事处，负责人王主任告诉记者，矿泉花园小区的物业问题依法依规都能解决。街道办事处支持业委会依法依规开展工作，也支持物业公司和持反对意见的业主们依法依规表达诉求，既不越位、也不缺位。街道办事处就像足球场上的裁判一样，在出现犯规动作时，不能不吹哨，更不能吹黑哨。

王主任还表示，更换物业产生纠纷是常见现象，街道和社区在这个时候就是要多做协调。

“前期，业委会要在重大活动前夕召开业主大会表决更换物业，相当数量的业主强烈反对。街道为维护稳定，建议暂缓召开。业委会次日就带着律师前来办事处质疑该函的强制性和合法性，我们说是指导性建议，不是行政命令。业委会表示要继续召开，不会出乱子。随后，他们自行启动了挨家挨户发票的方式征求意见，前后历时一个多月。这种形式的会议，街道和社区无法全程监督，也无法对该结果肯定或否定。”王主任说。

他还告诉记者，由于业委会改变了投票方式，持反对意见的业主们由此更加质疑业委会入户征求意见的权威性，进而对其拟引进的新物业公司进行抵制，转而支持原物业公司。

“街道建议持反对意见的业主们依法依规表达诉求，一是可以去法院起诉，裁定本次业主大会是否违法；二是可以联名超过20%的业主要求重新召开业主大会，表决有关事项，街道和社区将全程监督。至今，没有人行使上述权利。在没有新的更加有力的程序介入之前，业委会作为自治组织，有序推进既定事项，属于其正常职权和工作，街道无权干涉。下一步，街道将和有关部门联动，密切关注小区动向，在确保安全稳定的前提下，协助各方维护自己合法权益，最终实现小区和谐稳定。”王主任表示。

采访中，青岛市市南区物业办主任曹先生告诉记者，根据相关法规，如果业主们认为业委会存在问题，可由20%以上的业主提议召开临时业主大会，决定是否罢免业委会或业委会主任的问题。

由于街道和区物业办都不是司法裁判机关，对于有业主反映的侵权纠纷、与物业公司的合同纠纷以及有人涉嫌腐败等问题，区物业办和街道均表示，业主可以向具有管辖权的纪检监察机关或其他司法机关举报或诉讼。

11月5日上午，八大关街道召开联席会议，应业委会要求，协调物业交接事项，泛胜物业公司同意在11月12日之前全面撤出小区，停止服务。

一场因更换物业而引起的争执是公说公有理婆说婆有理，虽然暂时得以平息，但四处求助的业主们却表示，问题这才刚刚开始，下一步，他们将向纪检监察机关和建设主管部门举报求助，维护全体业主的利益，揭露矿泉花园小区隐藏的问题，将涉嫌违法犯罪的人员绳之以法。看来，矿泉花园小区的风波还将继续。